Risposta rapida
L'IMU si calcola così: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × aliquota comunale. L'acconto scade il 16 giugno 2026 riguarda i mesi di possesso del primo semestre con le aliquote precedenti. Il saldo scade il 16 dicembre. L'abitazione principale non di lusso è esente.
Come si calcola l'IMU 2026
La base imponibile parte dalla rendita catastale che leggi in visura: si rivaluta del 5% e si moltiplica per il coefficiente della categoria catastale. Su questa base si applica l'aliquota deliberata dal Comune. In formula: IMU = rendita × 1,05 × moltiplicatore × aliquota, da rapportare poi alla quota di possesso e ai mesi nei quali il possesso si è protratto (il mese conta se il possesso supera la metà dei giorni. Il giorno del trasferimento si attribuisce all'acquirente, cui spetta l'intero mese in caso di parità).
Per gli altri fabbricati l'aliquota di base è 0,86% (8,6 per mille). I limiti e le eccezioni dipendono dalla tipologia, inclusi gli immobili del gruppo D. In particolari condizioni i Comuni possono mantenere la maggiorazione fino all'1,14%. Non esiste un'aliquota valida per tutti gli immobili. Prima di pagare verifica il prospetto ufficiale del Dipartimento delle Finanze e la delibera comunale applicabile.
Tabella dei moltiplicatori catastali
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
|---|---|
| A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 | 160 |
| B, C/3, C/4, C/5 | 140 |
| A/10 (uffici), D/5 (banche) | 80 |
| D (escluso D/5) | 65 |
| C/1 (negozi) | 55 |
| Terreni agricoli (reddito dominicale × 1,25) | 135 |
Per le aree fabbricabili non si usa la rendita: la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio 2026.
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Acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre
L'IMU 2026 si versa in due rate. L'acconto entro il 16 giugno 2026 riguarda i mesi di possesso del primo semestre, usando aliquote e detrazioni dell'anno precedente. Coincide con metà dell'imposta annua precedente solo se i dati di possesso restano invariati per tutto l'anno. Il saldo entro il 16 dicembre 2026 ricalcola l'imposta dovuta per l'intero anno con le aliquote 2026 pubblicate dal Comune, con eventuale conguaglio. Puoi anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Il versamento si fa con modello F24 (o bollettino postale dedicato).
Chi non paga: esenzioni principali
L'abitazione principale non di lusso (dove risiedi e dimori abitualmente) è esente, insieme alle pertinenze, al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Pagano invece le abitazioni principali di categoria A/1, A/8 e A/9, con aliquota ridotta (0,5% di base) e detrazione di 200 euro. Sono esenti anche i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, i terreni nei comuni montani e altri casi previsti dalla legge o dalla delibera comunale.
Riduzioni più comuni
La base imponibile è ridotta del 50% per gli immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori che li usano come abitazione principale (contratto registrato e condizioni di legge rispettate), per i fabbricati di interesse storico-artistico e per quelli dichiarati inagibili. Per gli affitti a canone concordato l'imposta calcolata si riduce al 75%.
Esempi di calcolo
Gli esempi assumono possesso al 100% per 12 mesi, aliquote invariate e, per A/1, un solo avente diritto. Gli acconti sono importi teorici prima degli arrotondamenti di versamento.
| Caso | Base imponibile | IMU annua | Acconto |
|---|---|---|---|
| Seconda casa A/2, rendita € 500, aliquota 10,6‰ | € 84.000 | € 890,40 | € 445,20 |
| Abitazione principale A/1, rendita € 1.200, aliquota 5‰ | € 201.600 | € 808,00 (con detrazione € 200) | € 404,00 |
| Comodato a figlio, rendita € 600, aliquota 8,6‰ | € 50.400 (−50%) | € 433,44 | € 216,72 |
| Terreno agricolo, reddito dominicale € 150, aliquota 8,6‰ | € 25.312,50 | € 217,69 | € 108,84 |
Codici tributo F24 per l'IMU
I codici più usati nel modello F24 sono: 3918 altri fabbricati, 3912 abitazione principale di lusso e pertinenze, 3914 terreni, 3916 aree fabbricabili, 3925 e 3930 per gli immobili di categoria D (quota Stato e quota Comune). Nel modello vanno indicati anche codice catastale del Comune, numero di immobili e anno di riferimento.
FAQ
Come si calcola l'IMU dalla rendita catastale? Rivaluta la rendita del 5%, moltiplica per il coefficiente della categoria (160 per le abitazioni) e applica l'aliquota comunale, in proporzione a quota e mesi di possesso.
Quando si paga l'IMU 2026? Acconto entro il 16 giugno 2026, saldo entro il 16 dicembre 2026. L'acconto riguarda il primo semestre, con aliquote e detrazioni dell'anno precedente.
L'abitazione principale paga l'IMU? No, se non è di lusso. Le categorie A/1, A/8 e A/9 pagano con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro.
Dove trovo l'aliquota del mio Comune? Nel prospetto ufficiale pubblicato sul portale del Dipartimento delle Finanze (finanze.gov.it, sezione Fiscalità locale) o sul sito del Comune.
Chi paga in caso di affitto? Sempre il proprietario (o il titolare di usufrutto o altro diritto reale), mai l'inquilino.
Il risultato è ufficiale? No, è una stima orientativa: aliquote, assimilazioni ed esenzioni dipendono dalla delibera del tuo Comune, da verificare prima del pagamento.
Fonti ufficiali
legge 160/2019 su Normattiva, disciplina dell'IMU e Dipartimento delle Finanze, delibere e aliquote IMU 2026.
Verifica delle fonti. 28 settembre 2026.
Legge 160/2019, commi 749, 761 e 762. Detrazione, mesi di possesso e rate.
Limiti del calcolo
Aliquote, detrazioni, assimilazioni ed esenzioni dipendono dal Comune e dalla situazione dell'immobile. La stima non sostituisce la delibera comunale, il calcolo ufficiale o la consulenza di un professionista.